Сегодня: 22.11.2017
Курсы ЦБ:
USD=36.18   |  EUR=49.58
Ставка ЦБРФ:  9%

Покупка квартиры в новостройке: как не потерять деньги...

Покупка квартиры в новостройке: как не потерять деньги…

 

Владлен ЛАБЗЕНКО,
генеральный директор компании "Современное право"


Каждый из нас, так или иначе, связан с приобретением искусственного укрытия от превратностей внешней среды. Кто-то приобрел, а кому-то только предстоит приобрести свой объект недвижимости (комнату, квартиру, дом и др.).

Кто-то предпочитает купить квартиру в строящемся доме (новостройке), а кто-то настроен на приобретение такого рода недвижимости на вторичном рынке.

Плюсов и минусов хватает и там, и там. Каждый сам для себя решает, что ему ближе.

Квартира в новостройке Вам обойдется на 20-30% дешевле, чем такая же, но уже готовая, да и Вы будете уверены, что до Вас в ней никто не жил и ничего такого не делал (есть большая категория очень брезгливых людей). Более того, в настоящее время большинство квартир на первичном рынке именно продается (причем за большие деньги) или распределяется между «большими» государственными людьми (а не между «очередниками», инвалидами и участниками Великой отечественной). Это значит, что и контингент жителей вашего дома будет соответствующим (соседи – тоже немаловажная категория повседневной жизни).

С другой стороны, если Вы решили покупать квартиру именно на первичном рынке (в новостройке), приготовьтесь к тому, что риски при осуществлении такой сделки будут на порядок выше. Это связано с отсутствием товара «в наличии». По данной сделке, как правило, Вы покупаете не квартиру, а право требования… И сделка, соответственно, будет не сделкой купли-продажи объекта недвижимости, а сделкой по уступке права требования.

Да и по срокам значительно проиграете (учитывая то, что в среднем строительство дома «с нуля» составляет полтора-два года).

Если Вы твердо решили покупать недвижимость в новостройке, изучите несколько советов о том, как максимально снизить риски и не остаться без денег (к сожалению, таких случаев – сказать, что много, не сказать ничего). Полностью избежать рисков тоже не получится, их можно только снизить. Советы, которые приведены ниже, не панацея. Это обобщение положительного и отрицательного опыта покупки квартир в новостройках автором лично и его клиентами.

 

Один грамм репутации стоит тонны усилий…

Как бы банально это не звучало (это действительно так), покупать квартиру лучше через проверенного риэлтора (инвестора). Причем, чем больше раз Ваши друзья и знакомые этого риэлтора (инвестора) проверили, тем меньше рисков, что Вас, прямо сказать, кинут. Не пренебрегайте таким понятием, как репутация, эта штука порой работает очень эффективно. Так, например, на одном из прошлых мест моей работы по внутренней почте прошла рассылка, что компания «БЭСТ-Недвижимость» услуги оказывает некачественно. Причина банальна – взяли деньги и очень долго их потом отдавали (сейчас уже не помню, отдали или нет). Поспрашивайте друзей, знакомых, коллег. Если Вы когда-либо слышали, что какая-то организация недобросовестна, ее лучше сразу обходить стороной. Более того, существуют в Интернете «черные списки» недобросовестных риэлторских компаний. Просто введите имя компании в Яндексе или Рамблере и узнаете очень много про нее, особенно если она работает недобросовестно.

Один клиент обратился к нам за помощью, т.к. его 40 000 американских у.е. просто утонули внутри одного из таких риэлторов (Торговый дом недвижимости «Мономах»). Еще два года назад он «купил» себе квартиру в новостройке в Люберецком районе Подмосковья. На момент заключения сделки территорию огородили и завезли будки-бытовки. С тех пор прошло почти три года, а «воз и ныне там» (К этому примеру я еще не раз буду обращаться в данной статье).

Так вот, когда хозяин ввел в Яндексе «ТДН Мономах», под пунктом №1 появился заголовок, цитата: «Черный список агентств недвижимости | Realty-Inform.RU»…

Как Вы думаете, зря это? Это ж очень просто! Зачем же, спрашивается, нужно было платить деньги в компанию, о недобросовестности которой легенды ходят?

Другой наш клиент целенаправленно, прежде чем заключать договор инвестирования, обратился к нам с просьбой установить добросовестность одного из Московских инвесторов (ООО "НПСК Полипром"). Мы навели справки и еще раз удостоверились, что данная компания имеет достаточно высокую репутацию среди своих клиентов и партнеров. По крайней мере, явных случаев мошенничества или неадекватного отношения к своим клиентам выявлено не было (Это уже, если честно, радует).

Прежде чем заключить сделку, соберите максимум информации о Вашем контрагенте. Это даже относится не столько к покупке недвижимости, сколько к любой сделке, которую Вы собираетесь заключить.

 

Надежнее из первых рук…

Дома строят не риэлторские компании, а инвесторы (генеральные инвесторы). Риэлторы всего лишь продают то, что им дают на реализацию. Это вовсе не значит, что риэлторы не виноваты в том, что люди потеряли свои деньги. Это значит, что риэлтор является посредником. А разговаривать лучше с пастухом... (С тем, кто строит, а не продает).

О том, что компания является инвестором (генеральным инвестором), говорит заключенный ею с Правительством Москвы (или другого субъекта РФ) Инвестиционный контракт на строительство жилого дома. Это достаточно толстый и красивый (7-12 листов) документ, где одной из сторон выступает Правительство Москвы. Именно он и дает право инвестору застраивать указанную в нем конкретную территорию (обратите внимание, что до момента сдачи дома в эксплуатацию и присвоения ему почтового адреса, во всех документах должен быть указан точный адрес не дома, а владения «ул. …, вл.36»).

Еще раз повторюсь, что Вы заключаете не сделку купли-продажи, а сделку по уступке права требования. Инвестор уступает свое право на жилую площадь соинвестору (риэлторской компании или Вам, как частному лицу). И, если Вы заключаете договор не с инвестором строительства, то Вам переуступают итак уже переуступленное право (прошу прощения за тавтологию).

Если риэлтор продает все подряд, то инвестор живет от объекта к объекту. Поинтересуйтесь, что еще строил данный инвестор (какие дома, в каких районах). Можно даже съездить и посмотреть на объекты, сданные данным инвестором в эксплуатацию. Если не уверены в качестве строительства, можно даже с жильцами данного объекта пообщаться (будьте уверены, если что-то не так, они Вам обязательно это расскажут).

В любом случае, покупать лучше у первоисточника (генеральный инвестор): условия и цены во многих случаях он дает лучше. Его цель – получить прибыль от строительства, а не «навариться» на перепродаже. Не лишним будет встретиться непосредственно с руководителем (собственником) данной компании. Из разговора с ним Вы уже очень много сделаете выводов. Обязательно при встрече с руководителем прямо спросите, какие гарантии он лично может Вам дать.

 

Если негде жить…

Не стоит забывать о сроках, в которые Вы сможете въехать в свое приобретение (это пока еще не жилье, а только право на жилье). Для того, чтобы знать примерный срок въезда в квартиру, необходимо выяснить более-менее реальный срок сдачи дома в эксплуатацию. Не смотрите, что написано в инвестиционном контракте или в Вашем инвестиционном договоре. Смотрите на реальные факты… Попросите знакомого строителя (или того, кто уже приобретал квартиры в новостройке) рассчитать примерный срок сдачи дома в эксплуатацию. Это сделать несложно (но почему-то, практически все инвесторы и, тем более, риэлторы его занижают).

После окончания строительства дома, месяца через два-три будет его сдача в эксплуатацию (государственная комиссия). Даже порой в эти сроки уложиться не получается. Еще через 3-6 месяцев, если все нормально и идет по графику, Вы сможете получить временный ордер на Ваш объект недвижимости, подтверждающий Ваше на него право, и заветные ключи.

С этого момента можно будет въезжать в квартиру и делать ремонт. На этом этапе – это все Ваши права в отношении данной квартиры. Распоряжаться ею, зарегистрироваться в ней Вы сможете только при получении официального свидетельства на право собственности. На это уходит, как правило, еще год с момента получения временных ордеров. Нет, Вам не надо будет бегать по различным комитетам и стоять в очередях. Это будет делать инвестор. Такой большой срок связан, прежде всего, с большим количеством инстанций, в которых необходимо зарегистрировать вновь построенный жилой массив (таких инстанций около 10 и на каждую уходит около месяца).

Продумывайте и просчитывайте заранее сроки выезда из старой квартиры и въезда в новую, чтоб не получилось ситуации, в которой Вам определенный период времени придется жить на улице или на вокзале.

 

Ни шагу без проекта!

Главный паспорт строительства – проектно-сметная документация. Все строительство осуществляется в точном соответствии с ней. Если же ее нет, либо она не утверждена, строительству не бывать. Это то, на чем очень многие инвесторы (застройщики) и соинвесторы (мы с вами) спотыкаемся. И пока проект дома не утвержден во всех инстанциях (в т.ч. в правительстве субъекта РФ), данную строительную площадку лучше обходить стороной.

За примером далеко ходить не надо… Недалеко от моего дома началось строительство нового (естественно, элитного) жилого массива, стоимость квадратного метра в котором варьировалась от $1700 до $2300 (и это при наличии на том месте пустыря). По всем каналам (префектура, знакомые, объявления, Интернет, агентства недвижимости и т.п.) еще в 2002 году пошел слух, что через год на данном пустыре будет красоваться нововозведенный жилой дом с подземной парковкой, генеральным инвестором которого выступает некая строительная компания ООО «Мастерок» (одно название чего стоит). И, поскольку район достаточно приличный (м. Преображенская площадь), квартиры ушли на ура, причем практически все. Даже объявления повесили на всех близстоящих самовольно установленных тент-укрытиях с требованием в самые кротчайшие сроки убрать их в связи с началом строительства жилого дома. Грамотные владельцы убирать свои «ракушки» не торопились.

Прошло почти три года. На территории как стояли многочисленные гаражи, так и стоят там по сей день (март 2005 года). Соинвесторы (покупатели квартир), которые еще в 2002 году заключили договоры и заплатили немалые деньги засуетились. Стало понятно, что никто там дом строить и не собирается. Начали узнавать информацию в компании ООО «Мастерок». Ответ убил все надежды. Проект дома находится на стадии согласования, а без него выйти на строительство невозможно…

Но это еще пол беды. Самое страшное, что в главном архитектурном управлении города Москвы (или в каком-то похожем по названию комитете) отклонили (отправили на доработку) проект этого дома из-за отсутствия в нем однокомнатных квартир. Ситуация просто выдающаяся: все квартиры в доме проданы, а их согласно предписанию архитектурного надзора надо «пилить» на части.

Вывод напрашивается сам собой. Пока своими глазами не увидите утвержденный Правительством субъекта РФ проект дома, в котором намереваетесь купить квартиру, сделку заключать нельзя – слишком велик риск остаться без денег на длительный период времени (если вообще не навсегда). Кстати, добросовестный инвестор (застройщик) всегда охотно покажет Вам генеральный проект жилого дома. Ему скрывать нечего.

 

Стадия и сроки строительства

Очень большое внимание необходимо уделить стадии строительства, на которой Вы заключаете договор, и, самое главное, темпам строительства.

Стадия строительства может рассказать больше, чем Вам расскажут в офисе риэлтора (инвестора). Главное, что можно здесь сказать – не заключайте сделку до тех пор, пока строительство не выйдет хотя бы на нулевой цикл (укладка фундамента). Будет еще лучше, если Вы дождетесь непосредственно строительства самого жилого массива.

Очень много денег высосали из населения недобросовестные застройщики (риэлторы), огородив стандартные Московские пустыри забором и повесив на эти заборы таблички с телефонами компании. Благо много денег на забор тратить не надо. И вообще, кто Вам сказал, что на данном месте действительно собирались строить дом?

Классический пример – «строящийся» дом по улице Наримановская. Огороженная территория, несколько табличек о строительстве жилого массива на данной территории. Таблички датированы аж 2001 годом (4 года прошло). Вместо жилого массива – лесной, а вместо строителей – многочисленные собаки и бомжи. Ну и, естественно, объявления в газетах о продаже квартир в новостройке по улице Наримановская.

Совет простой – прежде чем заключать договор, убедитесь, что строительство началось, причем началом строительства считайте не завезенные и разбросанные хаотично трубы, а, как минимум, вырытый котлован, ковыряющихся в нем рабочих и завезенные на территорию строительные материалы. Пусть даже цена квартиры на этой стадии чуть выше. Рисков меньше на порядок.

Немаловажно изучить сам процесс строительства Вашего будущего жилища. Имеется ввиду динамику строительного процесса. Для этого нужно три-четыре раза проехать мимо территории застройки в течение хотя бы месяца. Если все нормально, каждый раз при посещении (лучше это делать по рабочим дням), вы увидите занятых на производстве строителей, работающий кран и обсуждающих неподалеку темпы строительства прорабов и инженеров в галстуках. Более того, на ваших глазах, в течение этого периода дом подрастет на 2-3 этажа. Если все так, как описано выше – это хороший признак. Значит, на 90%, дом будет достроен до конца. Если вы обратили внимание, в Москве практически не встречается брошенных на пол пути недостроев жилых домов – их либо строят до конца, либо вообще не начинают строить.

Не спешите нести деньги инвестору (риэлтору). Сначала выберите время и понаблюдайте за строительством вашего будущего жилья. Уже на этой стадии вы сделаете для себя много выводов.

 

Вывозим документы из офиса…

При разговоре в офисе компании, с которой вы собрались заключать договор, не стесняйтесь задавать любые вопросы, связанные как со строительством конкретного объекта, так и с деятельностью компании риэлтора (инвестора). Пусть ваши вопросы будут самыми дурацкими, солидная компания всегда даст Вам вменяемые пояснения на все ваши интересы. Поинтересуйтесь ответами на те вопросы, которые вы изучили лично (например, стадией строительства). Ответ проанализируйте самостоятельно.

Также индикатором добропорядочности вашего контрагента будет служить максимальная открытость сделки. Попросите у представителя компании (это обязательно должно быть лицо, с которым вы будете подписывать договор) дать вам ксерокопию (либо просто текст) договора, который вы будете заключать, ксерокопию инвестиционного контракта инвестора с Правительством субъекта РФ, договор инвестирования между риэлтором и генеральным инвестором (в случае, если вы заключаете договор с риэлтором), а также ксерокопию генеральной доверенности, если это лицо не является руководителем компании. Обязательно скажите, что эти документы вы намереваетесь вывезти с собой для того, чтоб показать их своему юристу (адвокату). Посмотрите на реакцию Вашего собеседника. Уверяю вас, если по документам есть намерение не возвращать вам деньги, если изначально предполагается обман или мошенничество, вам не дадут вывезти эти документы из офиса компании. Разворачивайтесь и уходите, с этой компанией дело иметь нельзя!

Если документы в порядке, то вам с удовольствием сделают их ксерокопии и не будут против их вывоза из офиса компании.

 

Полезная бюрократия…

Теперь, когда все документы по строительству жилого дома у Вас на руках, есть достаточно времени спокойно все обсудить с адвокатом (юристом). Излишне, наверное, говорить об этом, но юриста тоже выбирайте проверенного, и цель у него должна быть одна – максимально снизить ваши риски (а не заработать денег).

Теперь разберемся с основными документами, которые должен иметь генеральный инвестор строительства (и которые он должен дать вам на руки для анализа юристом вне офиса компании) и которые нам дадут уверенность в том, что данная компания действительно имеет право заключить с нами данную конкретную сделку в отношении данной конкретной квартиры.

Итак, самый первый документ, который вы должны проанализировать с вашим юристом – это инвестиционный контракт (инвестиционный договор) с правительством субъекта РФ. Это главный документ, регламентирующий строительство вашего будущего жилища! Все последующие документы быть в точном соответствии с данным контрактом. В данном документы вы найдете практически все, что вас интересует: что, где и когда строится, кому сколько с этого причитается. Инвестиционный контракт и дает правило (обратите на это внимание) генеральному инвестору заключать договоры инвестирования (уступки права требования) с вами, с риэлторами и с другими лицами.

Как правило, в большинстве строящихся в настоящее время домов, часть квартир переходит в собственность вашего населенного пункта или субъекта РФ (напрамер, в собственность города Москвы в лице Департамента муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы). Точные данные (кому и сколько) указаны все в том же инвестиционном контракте. Поэтому следующий документ, который вы должны будете изучить и проанализировать – это Протокол поквартирного распределения жилой площади по конкретному адресу. В данном документе вы найдете ответ на вопрос, имеет ли генеральный инвестор право на квартиру, которую вы собираетесь купить.

Если вы заключаете договор не с генеральным инвестором (с инвестором, с риэлтором и т.п.), то вам необходимо тщательно изучить его инвестиционный договор с генеральным инвестором. Если это третий, четвертый и более инвестор в данной цепочке по уступке права требования, настоятельно рекомендую задуматься о целесообразности вложения денег в данную квартиру – слишком велики риски: чем больше в цепочке контрагентов, тем больше шансов, что один из них будет недобросовестным Этого уже хватит, чтоб навсегда похоронить свои кровно заработанные или пол жизни судиться с другим инвестором, который вложил деньги в ту же квартиру, что и вы.

Есть и еще один документ, который возник (или должен был возникнуть) гораздо раньше двух первых. Это Постановление субъекта РФ о строительстве вашего будущего жилого дома (для Москвы – Постановление Правительства Москвы о строительстве жилого дома по адресу …). Инвестиционный контракт заключается на основании данного постановления, поэтому поинтересуйтесь о наличии копии этого документа у компании, с которой заключаете договор. Если такой документ в арсенале имеется, для вас – это дополнительная гарантия (но не единственная) порядочности инвестора (риэлтора). Если нет, спросите реквизиты данного постановления. В любом случае, данный документ можно найти во всех правовых базах (если, конечно, он есть в природе).

Главное на данном этапе – установить однозначное право того, с кем заключаете договор (генеральный инвестор, инвестор, риэлтор или кто-то другой), на конкретную квартиру, которую Вы собираетесь приобрести.

При анализе данных документов и при заключении договора инвестирования (договора уступки права требования) за основу берем правило трех «Н»: Никогда, Никому Не верь. Любое сомнение – в пользу недобросовестности контрагента!

 

Изучаем договор

Переходим к изучению непосредственно договора, который вам предстоит заключить и который даст вам право претендовать на понравившуюся вам квартиру. Каких только названий риэлторы для этого договора не выдумавали (подряда, инвестирования, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, соинвестирования, инвестиционный, претендования на квартиру, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа и др.). По сути своей (и по содержанию) – это договор уступки права требования, по которому генеральный инвестор (инвестор, риэлтор) уступает вам право требовать от Правительства субъекта РФ (а именно, с ним генеральный инвестор заключает контракт на строительство жилого дома) долю в построенном жилом доме в виде квартиры. Именно поэтому важно, чтоб у того, с кем вы заключаете договор, было это самое право (требовать конкретную квартиру).

Внимательнейшим образом изучаем каждый пункт договора! Откровенно говоря, 80% таких договоров составлено не в вашу пользу. Особенно это касается договоров недобросовестных риэлторов (инвесторов). Вообще, анализ договора лучше сразу доверить знакомому юристу.

Первое, на что следует обратить внимание, это право лица, которое будет подписывать договор от имени компании, на совершение такого рода сделок (об этом уже говорилось чуть выше). Это либо генеральный директор (или просто директор), либо уполномоченное им лицо. У генерального директора попросите сделать копии учредительных документов. Будьте готовы к тому, что вам в этом откажут: не каждая компания согласится на это. Если договор будет подписывать не генеральный директор, требуйте, чтоб вам сделали копию доверенности (внимательно изучите и ее). Лучше, если доверенность будет заверена нотариусом.

Далее смотрим на описание расположения будущей квартиры. Дело в том, что номера квартир присваиваются БТИ только после сдачи дома в эксплуатацию. Следовательно, на стадии строительства угадать номер конкретной квартиры невозможно. В договоре же должно быть четкое и однозначно толкуемое описание квартиры, право на которую вам уступается: секция, подъезд, этаж, расположение в привязке к лифтам, лестницам и другим элементам здания в утвержденном проекте (еще одно подтверждение, почему важно заключать договор только после утверждения проекта).

В договоре также должна быть указана примерная площадь квартиры (согласно утвержденному проекту), а также ее техническое состояние на момент сдачи. Как правило, квартиры, выставляемые на продажу, идут без внутренней отделки, т.е. голые бетонные стены и все (с отделкой, как правило, идут только квартиры, предоставляемые очередникам). Следовательно, формируйте свой бюджет и необходимое время на покупку квартиры с учетом того, что после въезда необходимо будет делать ремонт.

Далее изучаем порядок и сроки оплаты по договору. Если по договору вообще не предусмотрен срок отсрочки платежа (хотя бы на 2-4 недели), т.е. деньги вам необходимо внести уже на следующий день, то что-то здесь не так. Уважающие себя компании уважают и своих клиентов, все же понимают, что квартира стоит дорого и сразу такие деньги предоставить очень сложно. Требуйте небольшой отсрочки (например месяц), объясните, что такие деньги сразу вынуть из оборота очень тяжело. Общая сумма оплаты за квартиру может быть разбита на две части, одну из которых вы платите по договору уступки права требования, а другую по договору страхования финансовых рисков по вашим вложениям. Проконтролируйте, чтоб общая сумма уплаченных денег совпадала с той, о которой вы договорились с генеральным инвестором (риэлтором).

Особое внимание обратите на то, в каких единицах указана стоимость будущей квартиры. Если это «у.е.», то трижды проверьте, чему равна каждая такая «у.е.». Очень часто риэлторы обманывают покупателей, декларируя цену на квартиры в долларах, а в договоре указывая цену в «у.е.» по курсу 30 и выше рублей (несложно посчитать, на сколько в этом случае вырастает цена квартиры). Если цена указана в долларах США, то оплата должна осуществляться в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Кроме того, ни о каких косвенных налогах (НДС, НсП и т.п.) и речи быть не может: НсП уже давно не существует, а Налогом на добавленную стоимость такие операции не облагаются (п.2 ст. 146 НК РФ). Более того, проконтролируйте, чтоб в договоре был пункт, прямо указывающий на то, что указанная сумма является окончательной и что при недостатке вложенных денежных средств все расходы сверх указанной суммы ложатся «на плечи» инвестора (риэлтора).

Иногда генеральный инвестор (риэлтор), помимо основной суммы, включает иные (как правило, небольшие) суммы. Например, «за сопровождение инвестиционного контракта и оформление пакета документов после государственной приемки жилого здания». Ну или что-нибудь в этом роде. От этого не уйти, следите за тем, чтобы эти суммы не были слишком великими.

Хотелось бы обратить внимание на то, кто именно будет оформлять право собственности на квартиру. Добросовестные компании предоставляют этот выбор вам: «хотите – регистрируйте сами, а хотите – доверьте это нам». Другие выбора не оставляют: регистрацию по условиям договора берут на себя, за что вы им обязаны сверх основного договора уплатить 700-1200 американских у.е.

Внимательнейшим образом необходимо изучить главы договора, посвященные ответственности за неисполнение обязательств, а также порядку расторжения договора. В этих главах очень часто кроется масса интересных вещей. Для того, чтобы более-менее точно определить добропорядочность компании, с которой вы собрались заключать договор, иногда достаточно сравнить ответственность за неисполнение обязательств по договору и порядок его расторжения. На практике при расторжении договора (причем как по инициативе инвестора или риэлтора, так и по вашей инициативе) нормальной считается неустойка в размере от 1 до 3 % от суммы договора. Например, в договоре генерального инвестора НПСК «Полипром» сторона, по инициативе которой расторгается договор, обязана уплатить неустойку в размере 1% от суммы договора. У других компаний (особенно у риэлторов) размер неустойки значительно выше. Например, у компании «ОСК-сервис» при расторжении договора по вашей (как соинвестора) инициативе предусмотрена неустойка аж 15% (!!!). Жизнь – штука сложная, при заключении договора обязательно предусмотрите вариант, при котором вы, как соинвестор, не сможете уплатить инвестиционный взнос (денежные средства под уступку прав требования) и вам придется расторгнуть договор. Очень желательно, чтоб в договоре были предусмотрены как можно меньшие санкции за расторжение договора по вашей инициативе.

Что касается санкций за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию, указанных в договоре, на них мы остановимся чуть позже (см. гл. «Если дом сдан не вовремя»). Здесь тоже есть, над чем поразмышлять…

Немаловажным моментом, дающим дополнительные гарантии, является регистрация заключенного договора в Департаменте жилищной политики субъекта федерации (для Москвы это – Комитет муниципального жилья). Что касается Москвы, то, в соответствии с распоряжением Мэра от 28.11.1997г. № 935-РМ, все инвестиционные контракты на строительство и реконструкцию жилых домов в столице, а также все договоры о привлечении финансовых средств в строительство жилья должны в обязательном порядке регистрироваться в Комитете муниципального жилья. Обязанность инвестора (риэлтора) зарегистрировать ваш договор должна быть прописана в договоре отдельным пунктом. Это даст вам дополнительные гарантии. Единственное, вас могут предупредить, что регистрация будет производиться только после оплаты вами всей суммы, предусмотренной договором. Не пугайтесь, это нормально.

Может по сделке проходить и еще один документ, предшествующий заключению основного договора инвестирования (договора уступки права требования). Это предварительный договор (протокол о намерениях, договор о задатке). Суть его – обеспечение в оговоренные сроки на оговоренных условиях заключить основной договор. Для инвестора это – гарантии заключения очередного договора. Для вас – дополнительный способ отсрочить платежи по основному договору (деньги имеют стоимость во времени). Заключается данный договор на срок от 2-х недель до месяца (это как поторгуетесь). По предварительному договору может предусматриваться задаток, который впоследствии перейдет инвестору в счет оплаты по основному договору или же вернется вам назад. Не забывайте, что, согласно ст. 381 ГК РФ, если договор не будет заключен по Вашей вине, задаток останется у инвестора (риэлтора), если же договор не будет заключен по вине инвестора (риэлтора), он обязан будет вернуть вам двойную сумму задатка. Во всяком случае, так написано в законе.

 

Если дом сдан не вовремя

Вообще-то, по большому счету, не бывает такого строительства, чтобы все было сдано вовремя. Отклонения от графика есть всегда. Только бывают отклонения маленькие, а бывают большие! Всегда будьте готовы к тому, что дом будет сдан в эксплуатацию (государственная комиссия) на 2-6 месяцев позже заявленного срока. Для строительства жилых домов – это «нормальное» отклонение. Главное, чтоб дом вообще был сдан (регулярно совершайте поездки к своему будущему дому и следите за ходом работ).

Когда будете изучать ваш договор, особое внимание обратите на раздел «Ответственность сторон». Как правило, данный раздел – не в вашу пользу (а вы как думали?). В том самом договоре с ООО «ТДН Мономахъ», о котором речь шла чуть выше, не поверите, ответственность риэлтора вообще не была предусмотрена! Если ответственность соинвестора (покупателя) была выражена в достаточно больших процентах, то про ответственность риэлтора была банальная фраза, взятая из любого договора: «Стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение в соответствии с действующим законодательством». Большинство инвесторов (риэлторов) даже не подозревают, какую «свинью» (в плане ответственности) им подложил законодатель…

Во многих договорах ответственность инвестора (риэлтора) все-таки предусмотрена. Это в лучшем случае, 10-15% годовых. Т.е. согласно договору, если дом будет сдан на год позже разъясненного Вам срока, риэлтор должен будет Вам вернуть 10% от стоимости квартиры. Не бойтесь, все равно такой размер ответственности не соответствуют законодательству, а, следовательно, пункты договора с такими цифрами не действительны!

Теперь давайте разберемся с законодательством. Что же там сказано.

Большинство договоров, которые заключаются в настоящее время, не предусмотрены законодательством РФ. Договор об инвестиционной деятельности ни в действующем Гражданском кодексе, ни в Законе РФ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» не упоминается.

Есть в России и еще один замечательный Федеральный закон №2300-1 от 07.07.1992 «О защите прав потребителей», который призван защитить потребителей – физических лиц от недобросовестных контрагентов. Но в нем предусматриваются только отношения, связанные с реализацией товаров, выполнением работ и оказанием услуг. Ни о каких инвестициях там тоже речи нет.

Получается, что мы с вами (те, кто вкладывают деньги в покупку квартиры в новостройках) никак не защищены с точки зрения действующего законодательства. Вовсе нет! Положения закона РФ «О защите прав потребителей» распространяются, в том числе, и на отношения по привлечению денежных средств граждан на строительство жилых домов. И ответственность, предусмотренная данным законом, вполне серьезная! Пункт 5 статьи 28 этого закона предусматривает ответственность исполнителя перед потребителем в размере 3% за каждый день просрочки.

А что касается правомерности распространения действия закона «О защите прав потребителей» на наши отношения с инвесторами (риэлторами), то на это прямо указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в своем документе «Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов», где сказано, что следует признать правильной практику применения к нашим отношениям Закона «О защите прав потребтеля». Коллегия Верховного суда это обосновывает тем, что между гражданами (покупателями) и хозяйствующим организациями (инвесторами и риэлторами) возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Следовательно, кроме того, что за каждый день просрочки недобросовестный риэлтор или инвестор обязан выплатить нам 3% от стоимости квартиры, пункты нашего с ним договора, предусматривающие меньшую ответственность, считаются недействительными (п.1 ст.16 закона «О защите прав потребителей»).

 

Если все же кинули…

На сегодняшний день, огромное количество денег (от 5 до 15% всего рынка недвижимости!) оказывается в руках недобросовестных инвесторов (риэлторов). Сие значит, что эти деньги, при самом благоприятном исходе, вернутся их хозяевам за вычетом 10-15% от данной суммы и огромного количества нервов.

Здесь и далее мы не будем рассматривать случаи, когда строительство и сдача дома в эксплуатацию опаздывают на 2-6 месяцев. Еще раз повторюсь, для строительного производственного процесса – это нормально. Неблагоприятный исход, в нашем случае – это умышленное либо неумышленное недоведение (неначало) строительства дома до логического конца (государственной приемки капитального строения) либо покупка двумя и более лицами одной и той же квартиры (это тоже, к сожалению, не редкость). Здесь возможны несколько вариантов (они примерно равны между собой по последствиям):

1. Замороженное на неопределенный период строительство после того, как часть здания была уже построена. Данное явление (по крайней мере, в Москве) сегодня встречается крайне редко. Если инвестор начал строить, то, как правило, все достраивается до конца;

2. Отсутствие строительства на участке. Причины здесь неважны: будь это неутвержденный проект или отсутствие финансирования. Результат один – люди на длительный период времени остаются без денег;

3. Умышленное преднамеренное отсутствие строительства на указанном участке. Собственно, чистой воды мошенничество, подразумевающее собой задачу собрать денег с народа и уехать куда-нибудь за границу. Последствия самые тяжелые – на 80-90% люди остаются без денег.

4. Вы одновременно с другими лицами претендуете на одну и ту же квартиру (Вы пришли посмотреть на свое вновь построенное жилье и обнаружили, что там уже живут другие люди или оно просто заперто на тяжелые засовы).

Уж и по телевизору показывают, и по радио говорят, и в газетах пишут, и в Интернете вывешиваются «черные» списки, а количество недобросовестных риэлторов (ну и количество обманутых покупателей) неуклонно растет.

Все дело в том, что рынок недвижимости (особенно это касается Москвы) растет очень быстрыми темпами и будет расти в ближайшем будущем. Порой сам удивляюсь, откуда у народа столько денег: цены на квартиры в новостройках (как, впрочем, и их количество) за 5 лет выросли в полтора раза (!!!). Ну а если рынок растет, то и количество мошенников на данном рынке тоже будут расти (пусть даже и не такими темпами).

Итак, очень нежелательная ситуация – Вы, являясь тем самым соинвестором, чувствуете, что что-то идет не так (обнаруживаете один из четырех перечисленных выше пунктов). Уясните себе правило – самостоятельно данную проблему не решить, как можно скорее (дорог каждый день) обращайтесь к профессиональным юристам и в данном решении не сомневайтесь. С этого момента, чтобы не навредить, каждый шаг согласовывайте с адвокатом, и вообще, лучше всю эту процедуру доверить именно ему. Прежде всего, спокойно обсудите тактику. Ни в коем случае не стоит «дергаться» раньше времени: ехать в компанию, ругаться с ними, угрожать им, требовать от них денег. Данными действиями вы только усугубите ситуацию. Деньги сразу они Вам точно не вернут (не для того они Вас обманывали). Также ни в коем случае не стоит соглашаться на расторжение договора и возврат вам денег за вычетом определенного процента (5-10%): денег вам по данному документу все равно не вернут (это стандартная практика), а как только вы подпишете соглашение о расторжении основного договора, с недобросовестного риэлтора будут «взятки гладки» (в этом случае даже под закон «О защите прав потребителей» ситуацию подвести будет непросто).

В процессе переговоров с адвокатом (юристом) необходимо максимально подробно изложить ситуацию, включая подробное описание всех деталей заключения сделки (адвокат разберется, что ему нужно, а что нет). Естественно, оставьте ему копии всех документов, которые находятся у вас на руках и которые имеют отношение к сделке.

Грамотный адвокат сначала попытается решить вопрос мирным путем, для чего предпримет попытку съездить и поговорить с руководством компании (если она, конечно, еще жива). Редко, конечно, но иногда удается решить вопрос на стадии переговоров (это зависит от мастерства адвоката и вменяемости руководства инвестора или риэлтора). Например, особенно если потерпевших достаточно много, юрист сообщает, что он готов возглавить движение потерпевших, а направление, в котором он их поведет, будет напрямую зависеть от принятого в отношении его (единственного) клиента решения. Иногда срабатывает, но чаще нет.

Параллельно с переговорами следует направить «обидчику» 2-3 официальных претензии с описанием ситуации, просьбой вернуть деньги и обязательным указанием на то, что это были последние деньги и жить больше, в принципе, негде и не на что. Отправлять претензии нужно по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Будет нелишним один экземпляр отвезти и вручить руководству (в секретариат компании) лично с присвоением входящего номера. Это нам очень пригодится в процессе судебного разбирательства, чтоб доказать, что мы действительно неоднократно требовали вернуть «украденные» у нас деньги.

Следующий шаг (если договориться по мирному не удалось) – обращение в суд. Если договор не был расторгнут, то отношения будут подпадать под закон РФ «О защите прав потребителей», и, следовательно, государственной пошлины при обращении в суд платить не надо (грамотный адвокат всегда знает, как те или иные отношения можно подвести под вышеуказанный закон). Если фактическое местонахождение данной организации отличается от ее юридического адреса, то все повестки и материалы следует отправлять именно на юридический адрес. В этом случае есть вероятность, что они не дойдут до руководства компании, и будет возможность получить заочное решение суда, что более выгодно для взыскания долгов. При грамотном участии в судебных заседаниях, решение суда в пользу вас не заставит себя ждать. После вступления решения суда в законную силу, как можно скорее, необходимо получить исполнительный лист и прямиком нести его в службу судебных приставов. Сделать это нужно как можно быстрее, т.к., возможно, мы не одни пытаемся взыскать долг с данной компании. Общение с судебными приставами также доверьте адвокату (имея опыт, он добьется большего результата, чем если этим будет заниматься тот, кто в мирной жизни с ними не сталкивается). Опытный адвокат знает, как можно в короткие сроки взыскать деньги с участием судебных приставов.

Взыскать деньги по исполнительному листу получается не всегда (например, когда нашего недобросовестного риэлтора уже нет в живых). В этом случае, не стоит опускать руки, а следует попробовать подействовать на руководство компании через возбуждение в отношении их уголовного дела (как правило, это мошенничество, ст. 159 УК РФ).

Это вообще категорически не рекомендуется делать без адвоката, т.к. есть риск самому оказаться за решеткой за заведомо ложный донос (ст. 306 УК РФ). Многие люди, под страхом уголовного преследования, готовы вернуть законные долги. Главное на этом этапе – грамотно составить материалы, подготовить нужные документы и передать все это в прокуратуру вместе с заявлением о возбуждении уголовного дела. На этом этапе, правильно построенные отношения со следователем – 60% успеха.

Есть и еще несколько способов, как можно взыскать незаконно присвоенные денежные средства. В любом случае, нужно идти до конца. Ни в коем случае нельзя «прощать» такие долги. И дело даже не в том, что деньги-то немалые. Вопрос в том, что в следующий раз, когда недобросовестный руководитель соберется заключать сделку с целью незаконного завладения чужими деньгами, он, по крайней мере, трижды подумает, стоит это делать или нет. Свобода дороже всего! (Владлен Лабзенко)

Поиск по сайту
 
26 марта 2008 года

Приглашаем Вас на семинар, посвященный предотвращению негативных последствий проверок госорганов:
"Действия руководителей и сотрудников предприятия при проведении проверок, следственных действий и оперативно-розыскных мероприятий контролирующими (правоохранительными) органами России".



23 апреля 2008 года

Как грамотно защититься от преследования правоохранительных органов?
Приглашаем Вас на семинар, посвященный уголовному и административному преследованию руководителей предприятий при осуществлении ими хозяйственной деятельности.
Мы готовы дать Вам практические советы правовой и иной защиты Вашего бизнеса и Вас лично в случаях, когда Вы – объект преследования правоохранительных органов...



Голосование
С какими последствиями для Вашей компании закончилась последняя налоговая проверка?
Без последствий
Штрафы
Дочисление налогов и пени
Возбуждение уголовного дела
Судебное разбирательство


результаты
Version 2.02
Современное Право © 2002 | (095) 781-69-01 | e-mail: info@ukrf.ru
107023, г. Москва, Семеновский пер., д. 6. Схема проезда